Sempre più frequenti sono le questioni sollevate in ordine all’acquisto della proprietà di beni rustici (terreni e fabbricati rurali) mediante usucapione.
La disciplina giuridica dell’usucapione è di derivazione codicistica ed è prevista da un insieme di importanti articoli (dal 1158 al 1167). In generale si definisce l’usucapione come il modo di acquisto della proprietà connesso al mero possesso continuato di un bene di altri, nell’indifferenza del vero proprietario. La norma favorisce in sostanza colui che, pur privo di un titolo giuridico legittimante (ad esempio contratto di acquisto, testamento, donazione) mediante l’effettiva disponibilità del bene, la cura dello stesso a guisa di proprietario, ne diventa appunto proprietario.
Secondo l’articolo 1158 cod. civ., relativo alla usucapione ordinaria dei beni immobili (e dei diritti reali immobiliari) “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. In via ordinaria quindi il requisito fondativo è rappresentato dal possesso continuativo del bene (che può anche non essere pacifico e di buona fede) per almeno venti anni.
In via ordinaria quindi il requisito fondativo è rappresentato dal possesso continuativo del bene (che può anche non essere pacifico e di buona fede) per almeno venti anni. In determinati casistiche l’usucapione può essere decennale; sulla base dell’art. 1159 del cod. civ.
“Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”.
Nel settore agricolo ha una rilevante importanza anche l’usucapione speciale, prevista (per la piccola proprietà rurale) dall’art. 1159 bis del codice; tale istituto, introdotto con Legge n. 346/ 1976 (art. 1) è una forma di usucapione che favorisce l’acquisto della proprietà dei fondi rustici in un tempo di gran lunga inferiore a quello normalmente previsto e pensata per favorire l’acquisto dei compendi rurali lasciati incustoditi, incolti e abbandonati.
In particolare la proprietà dei fondi rustici (terreni e fabbricati) se allocati in comuni classificati come montani, si acquista in virtu’ del possesso continuato per quindici anni; l’acquisto in buona fede da parte di chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, avviene in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
Ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, il soggetto che agisce in giudizio a tal fine deve fornire prova di alcuni elementi fondamentali e cioè che il possesso del bene si qualifichi in modo palese, pacifico e continuo (senza interruzioni) e ciò per il tempo stabilito dalla legge (ad esempio 20 anni per l’usucapione ordinaria).
In relazione alla usucapione speciale per i fondi montani è opportuno sapere che il decreto di riconoscimento della proprietà rurale previsto dalla legge n. 346/1976, che non ha valore di sentenza, stabilisce una mera presunzione di appartenenza sino alla definizione, a seguito dell’opposizione di cui all’art. 3 della legge n.346 del 1976 o di un autonomo giudizio, con una pronuncia dell’ accertamento della proprietà.
Con una pronunzia di spessore, la Corte di Cassazione, sezione II, con sentenza n. 9325 del 26 aprile 2011, ha ribadito che ai fini dell’usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato, attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.
La Suprema Corte ha poi ribadito che “chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l’altro, non solo del corpus, ma anche dell’animus” citando, a tal proposito, la precedente sentenza del 28 gennaio 2000 n. 975.
Per vantare l’usucapione si chiede al giudice l’accertamento della qualità di proprietario del bene immobile, (fondo rustico, terreni, fabbricati pertinenziali, abitazione rurale) dimostrando di averlo “posseduto” per tutto il tempo previsto, non essendo rilevante ai fini di legge, la mera detenzione od il semplice l’utilizzo del bene, ma comprovando i tipici comportamenti che solo il proprietario avrebbe il potere di mettere in atto quali, ad esempio, migliorie, addizioni, trasformazioni, manutenzioni straordinarie, demolizioni ristrutturazioni, cambi di destinazione (da appartamento a ufficio) pagamento delle imposte, coltivazione del terreno, piantumazione di alberi, posa di recinzioni o palificazioni e quanto altro; non senza precisare che tali atti devono essere connotati dalla trasparenza e pubblicità, consentendo quindi al legittimo proprietario (qualora dovesse essere necessario o di suo interesse) di potersi opporre e reclamare la re-immissione in possesso del suo bene oggetto di contesa.
L’usucapione non si acquista se il bene è stato goduto in virtù di atti clandestini o violenti o illeciti, nemmeno utile è il possesso se connotato dell’accondiscendenza del proprietario per vincoli di affectio, amicizia o conoscenza e neppure se il possesso è dovuto a mera tolleranza del titolato.
In sintesi estrema si può affermare che il possesso del bene solo se ottenuto in modo legale e nella consapevolezza dell’altruità del bene medesimo, consente l’inizio del decorso del termine utile per l’usucapione, in tale contesto poi il legittimo proprietario dell’immobile dovrà disinteressarsi del suo bene omettendo di reclamarlo per i venti anni previsti.
Al proposito è bene chiarire (ed è un errore che molti compiono) che il proprietario, per interrompere il decorso del tempo, non si dovrà limitare a scrivere una banale diffida, con raccomandata o succedanei, ma dovrà promuovere una azione specifica avanti alla magistratura (es. atto di citazione per ottenere la restituzione e riconsegna del bene, vedi poi art. 2943 c.c.) ovvero dovrà ottenere una dichiarazione di riconoscimento della proprio titolo di proprietario, firmata dal possessore. Il possessore pure, per ottenere la declaratoria circa l’usucapione del bene, ha l’onere di intraprendere una apposita azione fornendo, al giudice, prove inequivoche del possesso a mezzo testimoni, documenti, perizie, dichiarazioni e quanto altro. L’istituto dell’ usucapione non si può applicare ai beni di pertinenza pubblica statuale o delle autonomie locali (es. Comuni).
Secondo il dettato di cui all’art. 1167 del codice civile l’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno, parimenti l’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l’azione diretta a ricuperare il possesso e questo è stato ricuperato.
Dal punto di vista processuale si rammenta che l’atto di citazione da depositare in Tribunale (o il ricorso nel caso di usucapione speciale) deve essere rivolto al soggetto che risulta essere il formale proprietario del bene; al termine del giudizio, se positivo per l’attore, la pronunzia del giudice, che prende atto dell’avvenuto e qualificato decorso dei termini di possesso, ha natura di sentenza dichiarativa dell’avvenuta usucapione (non costitutiva) ed accerta in via definitiva la proprietà del fondo rurale in capo all’attore che ha dimostrato di aver esercitato il possesso continuato per tutti gli anni richiesti anni.
Si ricorda da ultimo che secondo la previsione dell’art. 1140 del codice “Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.
Dal punto di vista fiscale agli atti dell’autorità giudiziaria che accertano l’acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione, si applica l’imposta di registro al 9% (importo minimo di 1.000 euro); imposte ipo-catastali pari a 50 euro ciascuna.
Se l’usucapione si ha nell’ambito di una mediazione, sulla base dell’ art. 17 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, l’imposta proporzionale di registro è dovuta per la parte eccedente il valore di euro 50 mila euro e nulla si deve per le imposte ipocatastali (risposta ad interpello Ag. Entrate 235/2020).
Per l’usucapione speciale, ex art. 1159 bis c.c., per i terreni montani il trattamento fiscale (art. 9 D.P.R. 601/1973) prevede il pagamento delle imposte di registro e catastali in misura fissa e l’esenzione dalle imposte catastali.
Si rammenta infine che, rispetto al computo dei termini di tempo utili per la maturazione del diritto all’acquisto, il possesso di buona fede genera la usucapione “abbreviata”.
Tempo usucapione
· beni immobili: 20 anni usucapione ordinaria
· beni immobili: 10 anni usucapione abbreviata
· beni mobili registrati: 10 anni usucapione ordinaria
· beni mobili registrati: 3 anni usucapione abbreviata
· universalità di mobili: 20 anni usucapione ordinaria
· universalità di mobili: 10 anni usucapione abbreviata
· beni mobili: 20 anni usucapione ordinaria
· beni mobili: 10 anni usucapione abbreviata.
(M. Mazzanti)
