Come è noto, l’art. 4 bis della legge 203/82 (introdotto dall’art. 5 del D.Lgs 18 maggio 2001, n. 228) prevede, in favore dell’affittuario, il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto.
L’articolato è alquanto complesso e bizantino, essendo – di fatto – l’assemblaggio di spunti normativi distonici ispirati alle regole delle locazioni urbane (art. 40, L. 392/1978) e della prelazione agraria in caso di acquisto di terreni (art. 8, l. 590/1965).
Scarse le pronunzie giurisprudenziali in merito.
Rilevante la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 25351 del 20 settembre 2021.
L’art. 4 bis si compone di 4 commi.
Al comma 1 si prevede l’obbligo, in capo al locatore, di comunicare al conduttore (uscente) “le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza”. Secondo la Corte, il legislatore ha contenuto l’obbligo di comunicazione da parte del locatore entro un preciso limite temporale, per cui soltanto chi ha inviato un’offerta al locatore fino a quella data sarà destinato a soccombere rispetto al diritto di prelazione eventualmente esercitato dal precedente affittuario conduttore; in sostanza tutte le proposte che pervengano al locatore a partire dal novantesimo giorno antecedente la scadenza in poi, cioè fino all’ultimo giorno prima della scadenza contrattuale, non devono essere comunicate dal locatore al conduttore; e che rispetto alle proposte contrattuali pervenute al concedente dal novantesimo giorno anteriore alla scadenza in avanti il conduttore non potrà esercitare il diritto di prelazione, posto che il locatore non è tenuto a darne notizia.
Il comma 2 esclude l’obbligo di comunicazione quando il conduttore “abbia comunicato che non intende rinnovare l’affitto” e nei casi di cessazione del rapporto “per grave inadempienza o recesso del conduttore”.
Il comma 3 prevede un meccanismo diverso da quello contenuto nell’art. 8 della L. 590/1965; l’art. 4 bis, infatti, sancisce che il conduttore “ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma i e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore”. Nella prelazione agraria quindi è il venditore che fa l’offerta mentre l’art. 4 bis prevede che sia il conduttore ad “offrire” condizioni uguali a quelle allo stesso comunicate. Sul punto la Cassazione rileva come la legge non chiarisca quali conseguenze si verifichino se il locatore, ricevute l’offerta da parte del conduttore, si rifiuti di sottoscrivere il contratto o, più semplicemente, lasci cade l’offerta rimanendo in silenzio.
Il comma 4 assimila la fattispecie (nel caso di nuovo affitto) a quella propria della prelazione agraria in caso di compravendita, determinandosi anche in questa ipotesi una sostituzione “ ex lege” di un contraente (il vecchio affittuario) che ha esercitato il diritto di prelazione, preferito ad un altro (quello individuato dal locatore).
Consta sul tema un unico precedente, peraltro conforme (Sentenza Cassazione n. 10818/2004).
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione le tre condizioni previste dall’art. 4 bis devono, in ultima analisi, coesistere nel loro insieme affinché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione al precedente conduttore.
Occorre, cioè, che il “proprietario fondiario concedente: a) abbia ricevuto offerte di affitto da parte di terzi;
b) non abbia comunicato all’affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto”.
Ad avviso della Cassazione, risultando il diritto di prelazione una limitazione della libertà legale di contrarre, è il titolare di questo a dover dimostrare l’esistenza delle condizioni di legge (la parte affittuaria uscente). Se l’onere di provare l’esistenza di una trattativa non comunicata non ricadesse sul conduttore, si arriverebbe alla conclusione che il comma 1 dell’art. 4 bis sarebbe inutile, nel senso che il fatto puro e semplice dell’intervenuta stipula di un contratto di affitto con un altro soggetto entro i sei mesi dalla conclusione del precedente darebbe diritto all’esercizio della prelazione, senza contare l’evidente disarmonia che si verrebbe a creare nel momento in cui si sostenesse che il proprietario locatore è onerato della prova di non aver ricevuto alcuna offerta nel periodo che termina novanta giorni prima della scadenza del precedente contratto di affitto.
(M. Mazzanti)
