La prelazione agraria è stabilita, in origine, con la legge n° 590/1965 (art. 8), successivamente modificata in più aspetti.
In sostanza con la prelazione si attribuisce, ad alcuni determinati soggetti, una preferenza rispetto ad altri e ciò in particolari situazioni e per determinati atti giuridicamente rilevanti. Con ciò l’ordinamento limita l’autonomia contrattuale di ciascun soggetto.
Il più tipico dei casi di prelazione legale è rappresentata dalla prelazione agraria, che si sostanzia nel diritto assegnato all’affittuario coltivatore diretto insediato sul fondo rustico ovvero al proprietario coltivatore diretto o IAP confinante, di essere preferito (a parità di condizioni) al soggetto terzo acquirente, limitatamente ai casi di trasferimento a titolo oneroso del terreno medesimo.
Il proprietario venditore è all’uopo tenuto a comunicare agli interessati la c.d. “denuntiatio” e cioè la proposta di vendita intercorsa con il terzo al coltivatore tramite lettera raccomandata, con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite; il coltivatore diretto ha facoltà di esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione; questi dovrà versare il prezzo entro tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione di vendita, salvo diverso accordo fra le parti, il termine è sospeso per legge per non più di un anno quando il coltivatore abbia richiesto un mutuo per l’acquisto.
In carenza di “denuntiatio”, con conseguente trasferimento del fondo in violazione del diritto di prelazione, vi è da notare come il comma 5 dell’art. 8 della legge 590/1965 preveda per il soggetto interessato, in caso di alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di riscatto a parità di condizioni; la norma, infatti, prevede che “qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell’acquirente e da ogni altro successivo avente causa”.
In sostanza, la legge riconosce, all’avente diritto alla prelazione, la possibilità di riscattare il fondo dall’acquirente così come da ogni eventuale avente causa, sostituendosi all’acquirente e ciò entro un termine, decadenziale, di un anno dalla trascrizione della compravendita.
La norma prevede alcuni limiti: il coltivatore diretto insediato sul fondo può esercitare, infatti, la prelazione unicamente se coltiva il fondo stesso almeno da un biennio; ciò per garantire la professionalità del coltivatore, idonea a giustificare il diritto di preferenza che gli viene attribuito. Il periodo biennale va calcolato avuto riferimento alla stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo.
L’art. 8, primo comma della legge n. 590 del 1965, prevede, inoltre, che possa esercitare la prelazione l’affittuario che “non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria”.
Secondo l’art. 31 della legge 590/1965, ai fini della prelazione e del riscatto agrario, “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.
L’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, ha esteso la prelazione agraria al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti disponendo che “detto diritto di prelazione … spetta anche … al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ad enfiteuti coltivatori diretti”.
L’art. 1, c. 3 del c.d. Collegato Agricolo (Legge n. 154 del 28 luglio 2016), nel modificare l’art. 7 della legge 817/71, ha riconosciuto il diritto di prelazione anche in favore dell’Imprenditore Agricolo Professionale – IAP (persona fisica) “iscritta nella previdenza agricola proprietaria di terreni confinanti offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti”; relativamente alle società, sul punto, la formulazione della legge non è chiara, peraltro vi è da notare come secondo la interpretazione corrente (non constano precedenti) il diritto di prelazione compete anche alle società IAP, a parere di Confagricoltura occorre al riguardo che la società IAP possa all’uopo esibire la certificazione amministrativa di legge (di riconoscimento dello status di IAP), l’iscrizione relativa previdenziale INPS del socio o dell’amministratore.
L’art. 7, della legge n. 817/1971, prevede il diritto di prelazione in favore del confinante a condizione che questi sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto o IAP del fondo confinante (escludendosi ad esempio il nudo proprietario).
Essenziale è che la conduzione si riferisca allo stesso terreno contiguo a quello venduto; la prelazione agraria del confinante richiede, quindi, non già la titolarità biennale del diritto di proprietà ma quella biennale dell’effettiva coltivazione del fondo a confine.
Il diritto alla prelazione per il soggetto confinante nasce solo se sul terreno oggetto della compravendita non sia insediato un coltivatore diretto e simili; questo insediamento deve essere stabile effettivo e non precario e destinato a durare nel tempo (tra le tante Cass. n. 15804 del 6 luglio 2009), secondo la giurisprudenza maggioritaria il confinante può esercitare la prelazione nel caso in cui prima della stipulazione del rogito l’affittuario insediato abbia perduto la stabilità per effetto di un accordo in ragione del quale il coltivatore si sia impegnato col proprietario al rilascio del fondo (tra le tante Cass. n. 6290 del 18 aprile 2003). In caso di prelazione del confinante il fondo deve avere contiguità materiale (non interrotta da strade, canali, ecc) ed è opportuno verificare se tutti i mappali sono confinanti con i terreni dell’interessato proprietario confinante poiché, in astratto, le porzioni di terreno non confinanti potrebbero non formare oggetto di prelazione, per giurisprudenza consolidata è possibile l’esercizio parziale della prelazione; da verificare anche la destinazione agricola dei fondi, nonché la presenza di altri confinanti interessati poiché è ammesso anche l’esercizio plurimo della prelazione.
(M. Mazzanti)
