Il comodato, disciplinato dal codice civile dagli artt. 1803 e s.s., si ha quando viene concesso ad altri l’uso gratuito di una cosa affinché costui se ne serva e, finito l’uso, la restituisca. Il comodato è sostanzialmente un contratto “precario” e fondato sul ”l’intuitus personae”. Il comodato è “essenzialmente” gratuito peraltro tale gratuità del non viene meno qualora vi sia un modesto contributo pecuniario corrisposto dal comodatario, salvo che questa onerosità configuri come corrispettivo del godimento ed assuma natura di controprestazione.
Nemmeno la apposizione di un “modus” a carico del comodatario determina il venir meno della gratuità sempreché la controprestazione modale sia di consistenza tale da non integrare i caratteri del corrispettivo, ad esempio come quando sia previso un rimborso spese, la cui entità escluda la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione (Cass. 10 marzo 2016, n. 4682). Al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie, non necessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti. Il comodato configura una forma di detenzione e non di possesso utile all’usucapione, sia in favore del comodatario che dei familiari con lui conviventi.
Secondo il codice civile il comodato è a tempo indeterminato quando le parti non abbiano definito un termine, il rapporto finisce quando il comodante chiede al comodatario il bene in restituzione. Se le parti hanno definito un termine il comodato avrà la convenuta durata a patto che il comodante non possa vantare, per la restituzione anticipata, in urgente ed improvviso bisogno. La morte del comodante determina la risoluzione del comodato con l’attribuzione agli eredi del comodante del diritto di agire per la risoluzione del contratto e la restituzione della cosa (Cass. 19 aprile 1991, n. 4258); se muore il comodatario, il comodante acquista la facoltà di recedere dal contratto e ne determina la risoluzione mediante idonea manifestazione di volontà, come se si trattasse di un comodato a tempo indeterminato (Cass. 18 agosto 1990, n. 8409).
Dal punto di vista formale, il contratto di comodato può essere concluso verbalmente; meglio la forma scritta ai fini probatori. I contratti di comodato, in particolare, se sono relativi a terreni, sono soggetti a registrazione. In caso di controversie in materia di comodato, prima di aprire un contenzioso in Tribunale, è necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi del d.lgs. 28/2010.Quando un comodatario, scaduto il termine, non rilascia pacificamente l’immobile è necessario un giudizio del Tribunale per sancire che vi è una occupazione senza titolo dell’immobile, e che è necessario procedere alla liberazione del compendio immobiliare, a mezzo ufficiale giudiziario, con una procedura esecutiva.
Dal punto di vista processuale, il contenzioso in materia di comodato di terreni non riguarda la conduzione di fondi rustici, in senso proprio (non rivestendo quindi la funzione tipica del contratto agrario, consistente nella costituzione di una impresa agraria sul fono con carattere di stabilità) è demandato alla competenza del giudice ordinario, e non della Sezione Specializzata Agraria, che sarà competente solo quando si discuta o meno, poiché contestato da una delle parti, della natura del comodato e la riqualificazione dello stesso come contratto agrario. Il comodato non genera diritti in tema di prelazione agraria poiché non vi è affitto, ne consegue che la prelazione non spetta al titolare di un contratto di comodato, poiché questo non è un contratto agrario (Cass. 5 marzo 2007, n. 5072).
Relativamente alla questione della gratuità e della presenza di aspetti modali a carico del comodatario si è sviluppata una importante giurisprudenza (ad esempio si veda la particolarmente rilevante e ben argomentata la Ordinanza della Corte di Cassazione n. 1039/2019).
Secondo l’orientamento consolidato il “carattere di essenziale gratuita” del comodato non viene meno se vi inerisce un “modus” posto a carico del comodatario”, fermo restando che “questo, però, non può essere tale da snaturare il contenuto del rapporto, privandolo del requisito essenziale della gratuità” (Cass. 13 febbraio 1968, n. 488, Cass. 15 ottobre 1973, n. 2591), requisito destinato a venire meno quando il vantaggio conseguito dal comodatario “si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione” (Cass. 25 settembre 1990, n. 9718, Cass. 4 giugno 1997, n. 4976, Cass. 15 gennaio 2003, n. 548, Cass. 28 giugno 2005, n. 13920, Cass. 11 febbraio 2010, n. 3087). Ancora ricorda la Suprema Corte che la “figura atipica del precario immobiliare oneroso è caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, pur remunerata (normalmente in maniera parziale), sia provvisoria, revocabile e finalizzata alla custodia del bene”, sicchè essa “si distingue sia dal comodato, ancorchè precario, per la presenza di un corrispettivo, sia dalla locazione per la possibilità riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento” (Cass.18 ottobre 1986, n. 6146). In tema di “entità dell’onere economico” posto a carico del comodatario, la Cassazione ha sancito che la gratuità del comodato è “compatibile soltanto con la previsione di un “modus” di entità così modesta, come la consistenza del vantaggio, da non assumere natura di controprestazione” (Cass. n. 13920/2005, Cass. n. 3087/2010). Concludendo in sostanza in presenza di eventuali controprestazioni (monetarie o modali) la giurisprudenza ha chiarito che la corresponsione di una cifra – purché sia simbolica od esigua ovvero semplice ristoro di spese (per luce, gas, acqua, tributi bonifica, irrigazione) inerenti all’immobile concesso in uso – non inficia la natura del contratto che non si trasforma per questo in contratto di affitto o locazione purché la controprestazione non sia “reale” od avente un apprezzabile contenuto “patrimoniale” o comunque possa rappresentare un vantaggio “secondario” rispetto al beneficio che ne trae il comodatario.
FAC – SIMILE di contratto di CONTRATTO DI COMODATO DI TERRENO Agricolo
Con la presente privata scrittura da valere tra le parti ad ogni effetto e ragione di legge fra _________________________, nato a ________________________ il ___________ residente a _____________________________ in via _______________________, in seguito indicata con la qualifica di comodante, nella sua qualità di proprietario del terreno sito in comune di _____________ e contraddistinto al catasto di detto comune alla partita ______ foglio __________ di ha. ________________ (con/senza fabbricati rurali) e il signor ___________________________ nato a ________________________ il ___________ residente a _____________________________ in via _______________________, in seguito indicata con la qualifica di comodatario;
stipulano e convengono quanto segue:
CONSEGNA: il comodante consegna al comodatario che accetta, nello stato di fatto in cui si trova il terreno / la porzione immobiliare come sopra descritto, affinché se ne serva gratuitamente per l’uso e la durata di seguito concordata.
USO: il comodatario si impegna ad usare il bene come sopra individuato e descritto, impegnandosi al rispetto della attuale destinazione, traendone i frutti naturali: il comodatario dichiara di svolgere /non svolgere alcuna attività d’impresa e si obbliga a non concederne il godimento a terzi. Non sono consentiti miglioramenti.
Il comodatario si impegna ad effettuare la ordinaria manutenzione funzionale alla custodia e alla conservazione della cosa.
DURATA: la durata del comodato è fissata dal ________________ al __________________ e si intenderà rinnovato tacitamente di anno in anno se non interverrà disdetta scritta entro 3 (tre) mesi dal termine prefissato, oppure in caso di cause di forza maggiore (vendita del bene, necessità del comodante, espropri, cambi di destinazione d’uso), nel qual caso il terreno sarà riconsegnato in qualsiasi momento dell’anno entro 1 mese dalla richiesta scritta motivata.
RICONSEGNA: alla scadenza concordata il comodatario si obbliga a restituire alla comodante il bene pienamente disponibile e nello stato in cui si trovava al momento dalla consegna. Tutti i piccoli miglioramenti che dovessero essere fatti dal comodatario senza accordi scritti devono intendersi di suo esclusivo interesse senza indennizzi o rimborsi da parte della proprietà alla riconsegna del terreno.
Il presente contratto, per quanto non espressamente previsto, è disciplinato esclusivamente dalle norme del Codice Civile (artt. 1803 e seguenti).
Letto, confermato e sottoscritto.
Data, lì __________________________
ILCOMODANTE IL COMODATARIO
(M. Mazzanti)
