Sempre pi\u00f9 frequenti sono le questioni sollevate in ordine all\u2019acquisto della propriet\u00e0 di beni rustici (terreni e fabbricati rurali) mediante usucapione.<\/p>\n\n\n\n
La disciplina giuridica dell\u2019usucapione \u00e8 di derivazione codicistica ed \u00e8 prevista da un insieme di importanti articoli (dal 1158 al 1167). In generale si definisce l\u2019usucapione come il modo di acquisto della propriet\u00e0 connesso al mero possesso continuato di un bene di altri, nell\u2019indifferenza del vero proprietario. La norma favorisce in sostanza colui che, pur privo di un titolo giuridico legittimante (ad esempio contratto di acquisto, testamento, donazione) mediante l\u2019effettiva disponibilit\u00e0 del bene, la cura dello stesso a guisa di proprietario, ne diventa appunto proprietario. <\/p>\n\n\n\n
Secondo l\u2019articolo 1158 <\/strong>cod. civ., relativo alla usucapione ordinaria dei beni immobili (e dei diritti reali immobiliari) \u201cLa propriet\u00e0 dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virt\u00f9 del possesso continuato per venti anni\u201d. <\/em>In via ordinaria quindi il requisito fondativo \u00e8 rappresentato dal possesso continuativo del bene (che pu\u00f2 anche non essere pacifico e di buona fede) per almeno venti anni.<\/p>\n\n\n\n In via ordinaria quindi il requisito fondativo \u00e8 rappresentato dal possesso continuativo del bene (che pu\u00f2 anche non essere pacifico e di buona fede) per almeno venti anni. In determinati casistiche l\u2019usucapione pu\u00f2 essere decennale; sulla base dell\u2019art. 1159 <\/strong>del cod. civ.<\/p>\n\n\n\n \u201cColui che acquista in buona fede da chi non \u00e8 proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la propriet\u00e0 e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l\u2019usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.<\/em> La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n Nel settore agricolo ha una rilevante importanza anche l\u2019usucapione speciale<\/strong>, prevista (per la piccola propriet\u00e0 rurale) dall\u2019art. 1159 bis del codice; tale istituto, introdotto con Legge n. 346\/ 1976 (art. 1) \u00e8 una forma di usucapione che favorisce l\u2019acquisto della propriet\u00e0 dei fondi rustici in un tempo di gran lunga inferiore a quello normalmente previsto e pensata per favorire l\u2019acquisto dei compendi rurali lasciati incustoditi, incolti e abbandonati.<\/p>\n\n\n\n In particolare la propriet\u00e0 dei fondi rustici (terreni e fabbricati) se allocati in comuni classificati come montani, si acquista in virtu’ del possesso continuato per quindici anni; l\u2019acquisto in buona fede da parte di chi non \u00e8 proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la propriet\u00e0 e che sia debitamente trascritto, avviene in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione. <\/p>\n\n\n\n Ai fini dell\u2019acquisto della propriet\u00e0 per usucapione, il soggetto che agisce in giudizio a tal fine deve fornire prova di alcuni elementi fondamentali e cio\u00e8 che il possesso del bene si qualifichi in modo palese, pacifico e continuo (senza interruzioni) e ci\u00f2 per il tempo stabilito dalla legge (ad esempio 20 anni per l\u2019usucapione ordinaria). <\/p>\n\n\n\n In relazione alla usucapione speciale per i fondi montani \u00e8 opportuno sapere che il decreto di riconoscimento della propriet\u00e0 rurale previsto dalla legge n. 346\/1976, che non ha valore di sentenza, stabilisce una mera presunzione di appartenenza sino alla definizione, a seguito dell’opposizione di cui all’art. 3 della legge n.346 del 1976 o di un autonomo giudizio, con una pronuncia dell\u2019 accertamento della propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Con una pronunzia di spessore, la Corte di Cassazione, sezione II, con sentenza n. 9325 del 26 aprile 2011, ha ribadito che ai fini dell\u2019usucapione \u00e8 necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla \u201cres\u201d da parte dell\u2019interessato, attraverso una attivit\u00e0 apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l\u2019onere della relativa prova su colui che invochi l\u2019avvenuta usucapione del bene.<\/p>\n\n\n\n La Suprema Corte ha poi ribadito che \u201cchi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l\u2019altro, non solo del corpus, ma anche dell\u2019animus<\/em>\u201d citando, a tal proposito, la precedente sentenza del 28 gennaio 2000 n. 975. <\/p>\n\n\n\n Per vantare l\u2019usucapione si chiede al giudice l\u2019accertamento della qualit\u00e0 di proprietario del bene immobile,\u00a0 (fondo rustico, terreni, fabbricati pertinenziali, abitazione rurale) dimostrando di averlo \u201cposseduto\u201d per tutto il\u00a0 tempo previsto, non essendo rilevante ai fini di legge,\u00a0 la mera detenzione od il semplice\u00a0 l\u2019utilizzo del bene,\u00a0 ma comprovando i tipici\u00a0 comportamenti\u00a0 che solo il proprietario avrebbe il potere di mettere in atto quali, ad esempio, migliorie, addizioni, trasformazioni, manutenzioni straordinarie, demolizioni ristrutturazioni, cambi di destinazione (da appartamento a\u00a0 ufficio) pagamento delle imposte,\u00a0 coltivazione del terreno, piantumazione di alberi, posa di\u00a0 recinzioni o palificazioni\u00a0 e quanto altro; non senza precisare che tali atti devono essere connotati dalla trasparenza e pubblicit\u00e0, consentendo quindi\u00a0 al legittimo proprietario (qualora dovesse essere necessario o di suo interesse) di potersi\u00a0 opporre e reclamare la re-immissione in possesso del suo bene oggetto di contesa.<\/p>\n\n\n\n L\u2019usucapione non si acquista se il bene \u00e8 stato goduto in virt\u00f9 di atti clandestini o violenti o illeciti, nemmeno utile \u00e8 il possesso se connotato dell\u2019accondiscendenza del proprietario per vincoli di affectio<\/em>, amicizia o conoscenza e neppure se il possesso \u00e8 dovuto a mera tolleranza del titolato.<\/p>\n\n\n\n In sintesi estrema si pu\u00f2 affermare che il possesso del bene solo se ottenuto in modo legale e nella consapevolezza dell\u2019altruit\u00e0 del bene medesimo, consente l\u2019inizio del decorso del termine utile per l\u2019usucapione, in tale contesto poi il legittimo proprietario dell\u2019immobile dovr\u00e0 disinteressarsi del suo bene omettendo di reclamarlo per i venti anni previsti.<\/p>\n\n\n\n Al proposito \u00e8 bene chiarire (ed \u00e8 un errore che molti compiono) che il proprietario, per interrompere il decorso del tempo, non si dovr\u00e0 limitare a scrivere una banale diffida, con raccomandata o succedanei, ma dovr\u00e0 promuovere una azione specifica avanti alla magistratura (es. atto di citazione per ottenere la restituzione e riconsegna del bene, vedi poi art. 2943 c.c.) ovvero dovr\u00e0 ottenere una dichiarazione di riconoscimento della proprio titolo di proprietario, firmata dal possessore. Il possessore pure, per ottenere la declaratoria circa l\u2019usucapione del bene, ha l\u2019onere di intraprendere una apposita azione fornendo, al giudice, prove inequivoche del possesso a mezzo testimoni, documenti, perizie, dichiarazioni e quanto altro. L\u2019istituto dell\u2019 usucapione non si pu\u00f2 applicare ai beni di pertinenza pubblica statuale o delle autonomie locali (es. Comuni).<\/p>\n\n\n\n Secondo il dettato di cui all\u2019art. 1167 del codice civile l’usucapione \u00e8 interrotta quando il possessore \u00e8 stato privato del possesso per oltre un anno, parimenti l’interruzione si ha come non avvenuta se \u00e8 stata proposta l’azione diretta a ricuperare il possesso e questo \u00e8 stato ricuperato.<\/p>\n\n\n\n Dal punto di vista processuale si rammenta che l\u2019atto di citazione da depositare in Tribunale (o il ricorso nel caso di usucapione speciale) deve essere rivolto al soggetto che risulta essere il formale proprietario del bene; al termine del giudizio, se positivo per l\u2019attore, la pronunzia del giudice, che prende atto dell\u2019avvenuto e qualificato decorso dei termini di possesso, ha natura di sentenza dichiarativa dell\u2019avvenuta usucapione (non costitutiva) ed accerta in via definitiva la propriet\u00e0 del fondo rurale in capo all\u2019attore che ha dimostrato di aver esercitato il possesso continuato per tutti gli anni richiesti anni.<\/p>\n\n\n\n Si ricorda da ultimo che secondo la previsione dell\u2019art. 1140 <\/strong>del codice \u201cIl possesso \u00e8 il potere sulla cosa che si manifesta in un’attivit\u00e0 corrispondente all’esercizio della propriet\u00e0 o di altro diritto reale. Si pu\u00f2 possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa\u201d. <\/p>\n\n\n\n Dal punto di vista fiscale agli atti dell’autorit\u00e0 giudiziaria che accertano l’acquisto della propriet\u00e0 di beni immobili per usucapione, si applica l’imposta di registro al 9% (importo minimo di 1.000 euro); imposte ipo-catastali pari a 50 euro ciascuna.<\/p>\n\n\n\n Se l\u2019usucapione si ha nell\u2019ambito di una mediazione, sulla base dell\u2019 art. 17 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, l’imposta proporzionale di registro \u00e8 dovuta per la parte eccedente il valore di euro 50 mila euro e nulla si deve per le imposte ipocatastali (risposta ad interpello Ag. Entrate 235\/2020). <\/p>\n\n\n\n Per l\u2019usucapione speciale, ex art. 1159 bis c.c., per i terreni montani il trattamento fiscale (art. 9 D.P.R. 601\/1973) prevede il pagamento delle imposte di registro e catastali in misura fissa e l\u2019esenzione dalle imposte catastali.<\/p>\n\n\n\n Si rammenta infine che, rispetto al computo dei termini\u00a0 di tempo utili per la maturazione del diritto all\u2019acquisto, il\u00a0 possesso di\u00a0 buona fede genera la usucapione \u201cabbreviata\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tempo usucapione<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni immobili<\/strong>: 20 anni usucapione ordinaria<\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni immobili<\/strong>: 10 anni usucapione abbreviata<\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni mobili registrati<\/strong>: 10 anni usucapione ordinaria<\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni mobili registrati<\/strong>: 3 anni usucapione abbreviata<\/p>\n\n\n\n \u00b7 universalit\u00e0 di mobili<\/strong>: 20 anni usucapione ordinaria<\/p>\n\n\n\n \u00b7 universalit\u00e0 di mobili<\/strong>: 10 anni usucapione abbreviata<\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni mobili<\/strong>: 20 anni usucapione ordinaria<\/p>\n\n\n\n \u00b7 beni mobili: <\/strong>10 anni usucapione abbreviata.<\/p>\n\n\n\n (M. Mazzanti)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Sempre pi\u00f9 frequenti sono le questioni sollevate in ordine all\u2019acquisto della propriet\u00e0 di beni rustici (terreni e fabbricati rurali) mediante usucapione. La disciplina giuridica dell\u2019usucapione \u00e8 di derivazione codicistica ed \u00e8 prevista da un insieme di importanti articoli (dal 1158 al 1167). In generale si definisce l\u2019usucapione come il modo di acquisto della propriet\u00e0 connesso al mero<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":5864,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"wp_mapbox_gl_js_media":[],"footnotes":""},"categories":[23,37,35,25],"tags":[],"class_list":["post-6116","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bologna-agricola-informa","category-informative-per-associati","category-lavoro","category-notiziario-provinciale"],"yoast_head":"\n