Come \u00e8 noto, l\u2019art. 4 bis della legge 203\/82 (introdotto dall\u2019art. 5 del D.Lgs 18 maggio 2001, n. 228) prevede, in favore dell\u2019affittuario, il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019articolato \u00e8 alquanto complesso e bizantino, essendo \u2013 di fatto \u2013 l\u2019assemblaggio di spunti normativi distonici ispirati alle regole delle locazioni urbane (art. 40, L. 392\/1978) e della prelazione agraria in caso di acquisto di terreni (art. 8, l. 590\/1965).<\/p>\n\n\n\n
Scarse le pronunzie giurisprudenziali in merito.<\/p>\n\n\n\n
Rilevante la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 25351 del 20 settembre 2021.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019art. 4 bis si compone di 4 commi.<\/p>\n\n\n\n
Al comma 1 <\/strong>si prevede l\u2019obbligo, in capo al locatore, di comunicare al conduttore (uscente) \u201cle offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza<\/em>\u201d. Secondo la Corte, il legislatore ha contenuto l\u2019obbligo di comunicazione da parte del locatore entro un preciso limite temporale, per cui soltanto chi ha inviato un\u2019offerta al locatore fino a quella data sar\u00e0 destinato a soccombere rispetto al diritto di prelazione eventualmente esercitato dal precedente affittuario conduttore; in sostanza tutte le proposte che pervengano al locatore a partire dal novantesimo giorno antecedente la scadenza in poi, cio\u00e8 fino all\u2019ultimo giorno prima della scadenza contrattuale, non devono essere comunicate dal locatore al conduttore; e che rispetto alle proposte contrattuali pervenute al concedente dal novantesimo giorno anteriore alla scadenza in avanti il conduttore non potr\u00e0 esercitare il diritto di prelazione, posto che il locatore non \u00e8 tenuto a darne notizia.<\/p>\n\n\n\n Il comma 2 <\/strong>esclude l\u2019obbligo di comunicazione quando il conduttore \u201cabbia comunicato che non intende rinnovare l\u2019affitto<\/em>\u201d e nei casi di cessazione del rapporto \u201cper grave inadempienza o recesso del conduttore<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n Il comma 3 <\/strong>prevede un meccanismo diverso da quello contenuto nell\u2019art. 8 della L. 590\/1965; l\u2019art. 4 bis, infatti, sancisce che il conduttore \u201cha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma i e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore<\/em>\u201d. Nella prelazione agraria quindi \u00e8 il venditore che fa l\u2019offerta mentre l\u2019art. 4 bis prevede che sia il conduttore ad \u201coffrire<\/em>\u201d condizioni uguali a quelle allo stesso comunicate. Sul punto la Cassazione rileva come la legge non chiarisca quali conseguenze si verifichino se il locatore, ricevute l\u2019offerta da parte del conduttore, si rifiuti di sottoscrivere il contratto o, pi\u00f9 semplicemente, lasci cade l\u2019offerta rimanendo in silenzio.<\/p>\n\n\n\n \u00a0Il comma 4 <\/strong>assimila la fattispecie (nel caso di nuovo affitto) a quella propria della prelazione agraria in caso di compravendita, determinandosi anche in questa ipotesi\u00a0 una sostituzione \u201c ex lege\u201d <\/em>\u00a0di un contraente (il vecchio affittuario) che ha esercitato il diritto di prelazione, preferito\u00a0 ad un altro (quello individuato dal locatore).<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Consta sul tema un unico precedente, peraltro conforme (Sentenza Cassazione n. 10818\/2004).<\/p>\n\n\n\n Secondo la sentenza della Corte di Cassazione le tre condizioni previste dall\u2019art. 4 bis devono, in ultima analisi, coesistere nel loro insieme affinch\u00e9 possa essere riconosciuto il diritto di prelazione al precedente conduttore.<\/p>\n\n\n\n Occorre, cio\u00e8, che il \u201cproprietario fondiario concedente: a) abbia ricevuto offerte di affitto da parte di terzi;<\/em><\/p>\n\n\n\n b) non abbia comunicato all\u2019affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto<\/em>\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n Ad avviso della Cassazione, risultando il diritto di prelazione una limitazione della libert\u00e0 legale di contrarre, \u00e8 il titolare di questo a dover dimostrare l\u2019esistenza delle condizioni di legge (la parte affittuaria uscente). Se l\u2019onere di provare l\u2019esistenza di una trattativa non comunicata non ricadesse sul conduttore, si arriverebbe alla conclusione che il comma 1 dell\u2019art. 4 bis sarebbe inutile, nel senso che il fatto puro e semplice dell\u2019intervenuta stipula di un contratto di affitto con un altro soggetto entro i sei mesi dalla conclusione del precedente darebbe diritto all\u2019esercizio della prelazione, senza contare l\u2019evidente disarmonia che si verrebbe a creare nel momento in cui si sostenesse che il proprietario locatore \u00e8 onerato della prova di non aver ricevuto alcuna offerta nel periodo che termina novanta giorni prima della scadenza del precedente contratto di affitto.<\/p>\n\n\n\n (M. Mazzanti)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Come \u00e8 noto, l\u2019art. 4 bis della legge 203\/82 (introdotto dall\u2019art. 5 del D.Lgs 18 maggio 2001, n. 228) prevede, in favore dell\u2019affittuario, il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto. L\u2019articolato \u00e8 alquanto complesso e bizantino, essendo \u2013 di fatto \u2013 l\u2019assemblaggio di spunti normativi distonici ispirati alle regole delle locazioni urbane (art.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":5864,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"wp_mapbox_gl_js_media":[],"footnotes":""},"categories":[23,35,25],"tags":[],"class_list":["post-5863","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bologna-agricola-informa","category-lavoro","category-notiziario-provinciale"],"yoast_head":"\n